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Die deutsche Bevölkerung schrumpft, viele Wohnungen stehen leer und Häuser verfallen – das schadet dem Image der Kommunen

Quelle Berlin Institut: Das Haus ist unbewohnt. Erst brennt hinter den Fenstern kein Licht mehr, die Vorhänge fehlen, dann zieren eines Morgens Graffiti die Fassade. Wenn schließlich der Putz abbröckelt, eine Fensterscheibe eingeworfen ist oder ein Dachziegel fehlt, beschleunigt sich der Niedergang: Es regnet herein, das Gemäuer wird feucht, die Tauben ziehen ein. Irgendwann lässt sich das Haus nur noch im Schutzanzug und mit Atemmaske betreten.

Es ist ein schleichender Prozess. Wie kommt es dazu, dass Gebäude sich in Schrottimmobilien verwandeln, dass sie ungenutzt bleiben und verfallen? Das kann verschiedene Gründe haben, die oft auch zusammenspielen: Private Eigentümer kümmern sich manchmal nicht um ihre Immobilie, weil sie zu wenig Geld haben, weil sie nicht in der Nähe wohnen, weil sie zu einer Eigentümergemeinschaft gehören, die uneinig ist. Oder weil sie Streit mit Mietern vermeiden wollen, die nicht immer auf auftretende Mängel aufmerksam machen, sich nicht für den Bestand einsetzen oder ihn gar schädigen. Möglicherweise gehört das Gebäude auch einem Immobilenfonds, der kein Interesse an der Bausubstanz oder gar am Wohnumfeld hat. Oder es gehört der öffentlichen Hand, die kein Konzept parat hat, wie damit sinnvoll umzugehen wäre.

Wertverlust von Immobilie und Umgebung

Eine solche Schrottimmobilie hat nicht nur stark an Wert verloren – sie verursacht auch immer mehr Kosten, die über den bloßen Instandhaltungsaufwand hinausgehen: Wenn etwa die Balkone herabzustürzen drohen, müssen diese und der Gehweg gesichert werden, um die Passanten vor herunterfallenden Gebäudeteilen zu schützen. Wenn das Haus dann noch unter Denkmalschutz steht, kommen weitere Auflagen hinzu, die die Kosten einer Renovierung in die Höhe treiben.

Das Bild der Straße, des Viertels, der ganzen Stadt wird davon beeinflusst. Wo niemand wohnt, herrscht auf der Straße auch kein Leben. Es besteht die Gefahr, dass die sinkenden Mieten in Vierteln mit hohen Leerstandsquoten eine Entwicklung dahin beschleunigen, dass nur noch bestimmte soziale Gruppen dort einziehen oder wohnen bleiben. In der Folge ziehen andere fort. Investoren werden abgeschreckt. Zusätzliche Kosten entstehen dadurch, dass bei einer schrumpfenden Bevölkerung und als Folge leer stehender Gebäude die Infrastruktur, etwa die Wasserver- oder Abwasserentsorgung, nicht ausgelastet ist. Hier muss die Kommune dann kostspielige Anpassungen vornehmen. Weniger Einwohner bedeuten für die Kommune zudem weniger Einnahmen und damit wiederum weniger finanzielle Möglichkeiten, den Leerstand zu bekämpfen – eine Abwärtsspirale droht.

Die Menschen gehen, die Häuser bleiben

Leerstände bilden keineswegs ein ost-, sondern ein gesamtdeutsches Phänomen. Denn die deutsche Bevölkerung schrumpft: Die Einwohnerzahl lag im Jahr 2008 dem Statistischen Bundesamt zufolge bei 82,0 Millionen – um mehr als 200.000 niedriger als im Vorjahr. Die jüngst veröffentlichte 12. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung kommt für 2030 auf rund 77,4 Millionen. Dieser Prognosewert geht von einer annähernden Konstanz bei der Kinderzahl je Frau aus, von einer steigenden Lebenserwartung und von einem jährlichen Zuwanderungsgewinn von 100.000 Menschen ab 2014.

Die Entwicklung verläuft in den Regionen allerdings sehr unterschiedlich. So sind seit der Wende im Saldo über 1,7 Millionen Menschen aus Ost- nach Westdeutschland abgewandert – noch 2008 waren es rund 51.000. Der wirtschaftliche Strukturwandel hat die Abwanderung noch befördert. Entsprechend konzentrieren sich im Osten die schrumpfenden Städte und Gemeinden, während es im Westen noch wachstumszonen gibt. Aber auch dort sinkt bereits in knapp 30 Prozent aller Kommunen die Zahl der Einwohner.

Bevölkerungsabnahme im Osten und im Westen

Seit 1995 haben die meisten Regionen Ostdeutschlands Bevölkerung verloren. Schrumpfgebiete finden sich aber auch zunehmend im Westen der Bundesrepublik, etwa im Ruhrgebiet und im Saarland. Und nicht nur in Bayern gibt es Regionen, in denen die Bevölkerung zugenommen hat, sondern auch in Brandenburg: Der Speckgürtel um Berlin herum boomt – nicht zuletzt wegen der Eigenheimpauschale. Zudem war dieser Landstrich zuvor besonders dünn besiedelt, so dass der Zuwachs hier besonders ins Gewicht fällt (Datengrundlage: Statistisches Bundesamt).

Anzahl der Schrottimmobilien und Umfang der Brachen ist unbekannt

Wie viele verwahrloste Immobilien in Deutschland zurückbleiben, wenn die Menschen sterben oder abwandern, ist nicht zu sagen – nicht einmal die Brachflächen insgesamt sind deutschlandweit vollständig erfasst. Brachen nennt man Grundstücke, die weder landwirtschaftlich noch als Baufläche oder zu einem anderen Zweck genutzt werden. Immerhin liegen vereinzelt regionale Analysen vor: In Thüringen etwa gibt es rund 6.300 Hektar Brachflächen – leere Plattenbauwohnungen, überflüssige kommunale Verwaltungs- und Veranstaltungsgebäude, ungenutzte öffentliche Infrastruktureinrichtungen wie Schulen und Freibäder oder ehemalige Bahn- und Militärgelände. Auch Burgen und Schlösser stehen ohne Bewohner da. Der größere Teil der Flächen kommt nur für eine Renaturierung in Frage. Insbesondere lange Genehmigungsfristen, die Vielzahl von Vorschriften und Normen, unflexible Förderprogramme sowie Haftungs- und Kostenrisiken machen es für Investoren und kommunale Entwicklungsgesellschaften unattraktiv, sich hier zu engagieren.

Leerstand – ein in West und Ost bekanntes Phänomen

Das Statistische Bundesamt verfügt immerhin über die Leerstandsquote, also den Anteil aller Wohneinheiten, die leer stehen: Deutschlandweit ist sie zwischen 1998 und 2006 von 7,5 auf 8,1 Prozent gestiegen. Im Osten ist der Anteil leer stehender Wohnungen fast doppelt so hoch wie im alten Bundesgebiet. Allerdings ist durch die Abrisse im Rahmen des Programms „Stadtumbau Ost“ der Leerstand im Osten stark rückläufig – immerhin wurden seit der Wende in den neuen Bundesländern hunderttausende von Wohnungen geschleift. Paradoxerweise ist dieser jetzt vernichteteWohnraum zum Teile erst nach der Wende durch Förderprogramme entstanden.

Wo sind all die Nachbarn hin?

Laut Stadtentwicklungsbericht von 2008 ist keine „[…] vollständige Übersicht über die Wohnungsleerstände […] möglich, da keine einheitliche Datengrundlage besteht.“ Aber die Daten erlauben immerhin den Schluss, dass im Osten Deutschlands immer noch mehr Wohnungen leer stehen als im Westen. Und das, obwohl seit der Wende unzählige Wohnungen, vor allem in Plattenbaugebieten, abgerissen wurden. Aufgrund des anhaltenden Bevölkerungsschwundes dürfte diese Entwicklung weitergehen (Datengrundlage: Statistisches Bundesamt).

Zum Bestand von Schrottimmobilien gibt es jedoch keine Zahlen. Die Schwierigkeit besteht darin, dass nicht einheitlich festgelegt ist, wann sich ein Leerstand im Rahmen der Norm bewegt und wann es angebracht ist, von „Schrottimmobilien“ zu sprechen.

Prävention: Leerstände erfassen, Brachen vermeiden, Zwischennutzungen fördern

Wie lässt sich verhindern, dass sich eine alte Keramikfabrik in eine Schrottimmobilie verwandelt – statt in eine Anlage mit Lofts, Ateliers und Restaurants, die von der Bevölkerung genutzt wird? Zunächst einmal muss nicht nur der Leerstand, sondern auch der drohende Verfall bekannt sein. Das erfordert gegenwärtig einen hohen Recherche- und damit Kostenaufwand seitens der Kommune.

Der Wettbewerb um die Einwohner alleine bietet keinen Ausweg, um die finanzielle Notlage vieler Kommunen zu beheben. An einigen Orten kann es nur darum gehen, das Schrumpfen zu verlangsamen und den Leerstand aufzuhalten, etwa durch Zwischennutzungen. Die sind oft nicht einfach zu realisieren, weil die Eigentümer beispielsweise Angst um ihren Besitz haben – um eine Fläche genau wie um ein Gebäude – oder damit Gewinn machen wollen. Den wirft ein temporärer Ausstellungsraum oder eine Parkanlage in der Regel nicht ab, dennoch kann beides eine nachhaltige Stadtentwicklung fördern und die Lebensqualität der Anwohner erhöhen. Zwischennutzungen bieten Chancen, Orte von ihrer Geschichte zu befreien, neue Perspektiven zu eröffnen, Vandalismus und Verfall zu verhindern, öffentliches Interesse und vielleicht sogar Investoren anzuziehen oder die Identifikation der Anwohner mit dem Quartier zu fördern.

Dringender Handlungsbedarf – Politik und Zivilgesellschaft sind gefordert

Das Phänomen der „shrinking cities“ ist bekannt, aber Schrottimmobilien sind außerhalb der Fachöffentlichkeit noch kein Thema – auch wenn jeder sofort Bilder aus Brandenburg oder Bremen vor Augen hat, von leer stehenden Gründerzeithäusern oder Plattenbauten. Doch der öffentliche Skandal, der erst den nötigen Druck für politisches Handeln erzeugen könnte, ist bisher ausgeblieben.

Immerhin unternimmt die Zivilgesellschaft Anstrengungen, um leer stehende Altbauten vor dem Verfall zu bewahren. Eines der bekanntesten Beispiele ist der Leipziger Verein HausHalten e.V., der 2004 das Konzept der so genannten Wächterhäuser eingeführt hat. Die Idee: Kreative Nutzer von verfallenden Altbauten übernehmen die notwendigen Reparaturen und kontrollieren den Zustand eines Hauses. Dafür wohnen sie umsonst und müssen dem Verein nur die anfallenden Betriebskosten und einen Fördermitgliedsbeitrag zahlen. Profitieren tun beide Seiten, Eigentümer und Nutzer – und obendrein die Kommune. Der Verein übernimmt die Recherche nach den Eigentümern und die Verwaltung berät inzwischen auch andere Kommunen wie Chemnitz, Halle, Wuppertal, Holzminden, Hof oder Bremerhaven.

Auch die Stiftung Schloss Ettersburg engagiert sich für Schrottimmobilien. Das Fazit der von dem Vorstandsvorsitzenden und ehemaligen Direktors der UN-Umweltorganisation Unep Klaus Töpfer geleiteten Tagung, die Ende Oktober 2009 zu diesem Thema stattgefunden hat: Die Kommunen, die auf staatlicher Seite zu den Leidtragenden gehören, sind zu knapp bei Kasse, um die Last im Umgang mit den Schrottimmobilien alleine zu schultern, zudem ist die Rechtslage kompliziert; die Bundesländer, denen die Immobilien im Falle einer Enteignung zufallen, pokern oft und setzen auf Wertzuwachs; die Banken, die zu viel Geld als Hypothek für eine Immobilie vergeben haben, das sie nach dem Ableben der besitzer nicht zurückerhalten, wollen ihre Fehler nicht eingestehen. Ein offener Umgang mit dem Thema wäre aber dringend erforderlich, um pragmatische Regelungen zu finden, die an die künftig noch steigende Zahl von Schrottimmobilien angepasst sind.

Literatur / Links

Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (2009): Stadtumbau – die Fortsetzung. Informationen zur Raumentwicklung H. 7/2009.

Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung/Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (2009): Leitfaden zum Einsatz von Rechtsinstrumenten beim Umgang mit verwahrlosten Immobilien („Schrottimmobilien“). Werkstatt: Praxis H. 65. Bonn.

Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (2009): Stadtentwicklungsbericht 2008. Neue urbane Lebens- und Handlungsräume.

Steffen Kröhnert, Iris Hoßmann, Reiner Klingholz (2008): Die demografische Zukunft von Europa. Wie sich die Regionen verändern. Hgg. v. Berlin-Institut für Bevölkerung und Entwicklung. München.

Statistisches Bundesamt, www.destatis.de

Stiftung Schloss Ettersburg – Gestaltung des demografischen Wandels, www.stiftung-ettersburg.de

Die Deutschen leben nicht nur länger, sie altern auch gesünder.

(Quelle GEK) Laut GEK-Pflegereport 2009 steigt die Zahl der Pflegebedürftigen insgesamt weiter an. Gleichzeitig ist aber das altersspezifische Risiko, pflegebedürftig zu werden, zwischen 2000 und 2008 bei Männern jährlich um ein Prozent und bei Frauen um 3,6 Prozent gesunken.

Das erhöhte Ausmaß an Pflegebedürftigkeit ist damit allein auf die demographische Entwicklung zurückzuführen. Die Studie deckt außerdem regionale Besonderheiten in der Pflegeversorgung auf. So zeigen sich auffällige Unterschiede bei der Entgeldstruktur sowie in der fachärztlichen Versorgung von Pflegeheimen. Angesichts bundesweit einheitlicher Pflegeleistungen hält Autor Professor Heinz Rothgang viele Unterschiede für erklärungsbedürftig: „Warum liegen die Heimentgelte im Osten durchweg um ein Drittel unter dem rheinländischen Niveau? Was rechtfertigt die ambulante Preisspanne von 2,98 bis 14,57 Euro bei Sondennahrung?“

Der Anteil der Pflegebedürftigen innerhalb einer Altersgruppe ist zwischen 1999 und 2007 stabil geblieben. Die Zunahme der Pflegebedürftigenzahl um 231 Tausend von rund 2,1 auf 2,4 Millionen Personen ist damit allein auf die demographische Alterung zurückzuführen. Das Wissenschaftlerteam um Professor Heinz Rothgang vom Zentrum für Sozialpolitik der Universität Bremen (ZeS) konnte außerdem für den Zeitraum zwischen 2000 und 2008 einen Rückgang der altersspezifischen Inzidenzen (Neuzugänge) um zirka acht Prozent bei Männern und zirka 25 Prozent bei Frauen nachweisen.

Die Pflegewahrscheinlichkeit im Lebenslauf bleibt weiterhin hoch: Jeder Zweite wird pflegebedürftig. 42 Prozent der männlichen und 60 Prozent der weiblichen GEK Versicherten, die 2008 verstarben, haben Pflegeleistungen bezogen. Für einen 60-jährigen Mann heißt das konkret: Von durchschnittlich 20,7 Jahren verbleibender Lebenserwartung verbringt er 1,24 Jahre bzw. sechs Prozent in Pflegebedürftigkeit. Bei 60-jährigen Frauen liegt die restliche Lebenszeit bei durchschnittlich 24,6 Jahren, wovon 2,58 Jahre in Pflegebedürftigkeit zugebracht werden. Für die rund 50 Prozent, die tatsächlich pflegebedürftig werden, ist die Zeit in Pflegebedürftigkeit damit viel höher: Für Männer liegt sie bei 2,48 Jahren, für Frauen bei 3,67 Jahren.

Der GEK-Pflegereport 2009 stellt auch regionale Vergleiche an. Angesichts bundesweit einheitlicher Pflegeversicherungsleistungen sind die Unterschiede beachtlich: Bei den Heimentgelten gibt es ein starkes Ost-West-Gefälle. Auch die ambulanten Entgelte variieren erheblich: In einigen Bundesländern wird für dieselbe Leistung ein Vielfaches bzw. das Doppelte gezahlt wie in anderen. So liegt etwa die Preisspanne für das „Zubereiten einer warmen Mahlzeit“ zwischen 7,39 (NRW) und 20,90 Euro (Baden-Württemberg). Die „große Morgentoilette“ kostet minimal 15,75 (Thüringen), maximal 32,16 Euro (Hessen).

Nicht nur bei den ambulanten Pflegeentgelten zeigt sich ein Ost-Westgefälle, auch die Pflegeheim-Kapazitäten sind im Norden und Süden viel größer als im Osten.

Unterschiedliche Auslastungsgrade lassen in Rheinland-Pfalz Überversorgung, in Thüringen und Sachsen Unterversorgung vermuten. Auffällig auch das Stadt-Land-Gefälle der fachärztlichen Versorgung. Pflegeexperte Rothgang: „Im ländlichen Raum sind die Verordnungsraten von Psycholeptika und Antidepressiva signifikant höher als in fachärztlich gut ausgestatteten städtischen Räumen. Wir sehen darin ein Indiz für die Überforderung von Hausärzten bzw. eine fachärztliche Unterversorgung in ländlichen Gebieten.“

Dass die fachärztliche Versorgung in Pflegeheimen verbessert werden muss, hatte bereits der Vorgängerreport hervorgehoben. GEK Vorstand Dr. Rolf-Ulrich Schlenker erklärt: „Wir haben reagiert und einen eigenen Pflegeheimvertrag mit der Kassenärztlichen Vereinigung Bayerns geschlossen.“ Das Vorhaben fördert die Zusammenarbeit von Haus- und Fachärzten in Pflegeheimen und gilt als Alternative zu festen Heimärzten.

Mit Blick auf die pflegepolitischen Passagen im Koalitionsvertrag unterstreicht Schlenker: „Aus unserer Sicht liegt die Beratungskompetenz bei den Pflegekassen.“ Gleichzeitig kündigt der künftige Vizechef der BARMER GEK den systematischen Ausbau der Versorgungsforschung an. Die Pläne zur zusätzlichen Kapitaldeckung bewertet Schlenker kritisch: „In unseren Augen wäre der massenhafte Abschluss einer privaten Teilkasko-Pflegeversicherung weder nachhaltig noch gerecht. Vorrang hat die zügige Umsetzung des neuen Konzepts zum Pflegebedürftigkeitsbegriff.“

Ihr Ansprechpartner:
Dr. Kai Behrens
Tel.: (030) 20 61 87 99 – 18
Mobil: (0171) 9 78 35 33
E-Mail: kai.behrens@gek.de

Pressemitteilung des Statistischen Bundesamtes Nr. 435 vom 18.11.2009

Heute leben in Deutschland etwa 82 Millionen Menschen, 2060 werden es voraussichtlich nur noch 65 bis 70 Millionen sein. Daneben kommt es zu erheblichen Veränderungen in der Altersstruktur der Bevölkerung. Heute sind 20% der Bevölkerung 65 Jahre oder älter. Bereits in den kommenden beiden Jahrzehnten wird der Anteil älterer Menschen deutlich steigen.

„Im Jahr 2060 wird dann jeder Dritte mindestens 65 Lebensjahre durchlebt haben – jeder Siebente wird sogar 80 Jahre oder älter sein“ sagte der Präsident des Statistischen Bundesamtes (Destatis), Roderich Egeler, im Rahmen einer Pressekonferenz zur 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung.

Den hier genannten Ergebnissen liegen zwei Varianten der Bevölkerungsvorausberechnung zugrunde, die von der Fortsetzung der heute nachweisbaren demografischen Trends mit unterschiedlichen Annahmen zur Höhe der Zuwanderung ausgehen.

Die Bevölkerung geht zurück, weil die Zahl der Geburten bis 2060 stetig sinken und die Zahl der Sterbefälle bis Anfang der 2050er Jahre ansteigen wird. Das jährliche Geburtendefizit, also der Überschuss der Sterbefälle über die Geburten, wird bis 2060 auf mehr als das Dreifache zunehmen (2008: 162 000, 2060: je nach Variante 527 000 oder 553 000).

An dieser Entwicklung hat die aktuelle Altersstruktur der Bevölkerung einen erheblichen Anteil. Der Bevölkerungsrückgang kann weder durch Zuwanderungsüberschüsse aus dem Ausland noch durch eine etwas höhere Kinderzahl je Frau aufgehalten werden.

Zur Bevölkerung im Erwerbsalter von 20 bis 64 Jahren gehören heute etwa 50 Millionen Menschen. Im Jahr 2060 werden es, je nach Ausmaß der angenommenen Zuwanderung, 27% oder 34% weniger sein. Dagegen wird die Zahl der 65-Jährigen und Älteren nach 2020 sehr stark ansteigen, weil dann die geburtenstarken Jahrgänge in dieses Alter kommen. Damit wird auch der Altenquotient – die Anzahl der Menschen im Rentenalter je 100 Personen im Erwerbsalter – erheblich zunehmen. Heute kommen 34 Senioren im Alter von 65 Jahren und mehr auf 100 Personen zwischen 20 und 64 Jahren. 2030 werden es bereits über 50 sein und 2060 dann, je nach Vorausberechnungsvariante, 63 oder 67. Für die Altersgrenze 67 Jahre wird der Altenquotient 2030 je nach Variante 43 oder 44 betragen und 2060 56 oder 59; heute liegt er bei 29.

Die genannten Ergebnisse beziehen sich auf die beiden Varianten der Bevölkerungsvorausberechung, die die Grenzen eines Korridors markieren, in dem sich die Bevölkerungsgröße und der Altersaufbau bei Fortsetzung der heute nachweisbaren demografischen Trends entwickeln werden. Diesen beiden Varianten liegen folgende Annahmen zugrunde: Die zusammengefasste Geburtenziffer bleibt annähernd konstant bei 1,4 Kindern je Frau. Die Lebenserwartung Neugeborener wird bis zum Jahr 2060 für Jungen um etwa 8 Jahre auf 85,0 Jahre und für Mädchen um etwa 7 Jahre auf 89,2 Jahre zunehmen. Zum jährlichen Wanderungssaldo (Unterschied zwischen den Zuzügen aus dem Ausland und den Fortzügen in das Ausland) wird in der einen Variante angenommen, dass er auf 100 000 Personen im Jahr 2014 steigt und dann konstant bleibt. In der zweiten Variante steigt er bis 2020 auf 200 000 und bleibt dann bei diesem Wert.

Die 12. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung umfasst insgesamt 12 Varianten. Langfristige Bevölkerungsvorausberechnungen sind keine Prognosen. Sie haben vielmehr Modellcharakter und zeigen auf, wie sich die Bevölkerung und deren Struktur bei bestimmten Annahmen verändern würden.

Ausführlichere Informationen zu den Annahmen und Ergebnissen der Varianten der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung enthält das Begleitmaterial zur heutigen Pressekonferenz „Bevölkerungsentwicklung in Deutschland bis 2060″, das unter www.destatis.de, Pfad: Presse/ Presseveranstaltungen als PDF-Dokument heruntergeladen werden kann.

Ausführliche Ergebnisse zu allen Varianten und zu zusätzlichen Modellrechnungen stehen im Publikationsservice unter www.destatis.de/shop, Suchwort „Bevölkerung2060″ zur Verfügung. Unter www.destatis.de/bevoelkerungspyramide ist auch eine animierte Bevölkerungspyramide für mehrere Varianten abrufbar.

Weitere Auskünfte gibt:

Reinhold Zahn,

Telefon: (0611) 75-2242,

E-Mail: demografie@destatis.de

Das Pflege- und Wohnqualitätsgesetz (PfleWoqG) hat nach der Föderalisierung des Heimrechts in Bayern das Heimgesetz des Bundes abgelöst.

Die Ausführungsbestimmungen werden in Bayern an die Stelle der derzeit geltenden und auf Bundesebene erlassenen Ausführungsbestimmungen zum Heimgesetz (Heimmindestbauverordnung, Heimpersonalverordnung, Heimmitwirkungsverordnung und Heimsicherungsverordnung) treten.

Zu den bauliche Mindestanforderungen heisst es: Die Standards der Heimmindestbauverordnung, deren ordnungsrechtliche Mindestvorgaben seit den frühen 80er Jahren keine substantiellen Änderungen mehr erfahren haben, spiegeln in keiner Weise einen den heutigen Anforderungen gerecht werdenden Mindeststandard an baulichen Voraussetzungen wider. Bereits bestehenden Einrichtungen soll für die baulichen Mindestvorgaben – mit Ausnahme der Einzelplatzquote – eine Angleichungsfrist eingeräumt werden. Diese endet bei grundlegenden Modernisierungsmaßnahmen bzw. spätestens 25 Jahre nach Inkrafttreten der Verordnung. Sofern die Umsetzung dieser Vorgaben im Einzelfall technisch nicht möglich oder aus wirtschaftlichen Gründen nicht zumutbar ist, werden Abweichungs-und Befreiungsmöglichkeiten von diesen Vorgaben eingeräumt.

Die baulichen Vorgaben der Ausführungsbestimmung werden gegenüber der Heimmindestbauverordnung radikal reduziert und durch einen Verweis auf die im baulichen Bereich wesentlichen zwei DIN-Normen, Teil 1 und Teil 2 der DIN 18025, ersetzt. Zudem wird auf die in der Heimmindestbauverordnung vorgenommene Differenzierung nach Altenheimen, Altenwohnheimen, Pflegeeinrichtungen, Einrichtungen mit Mischcharakter und Einrichtungen für behinderte Volljährige verzichtet. > Zur Einzelwohnplatzquote – die Bayerische Staatsregierung misstraut dem Markt: „Mit der Ausführungsverordnung soll ein Einzelwohnplatzanteil in Höhe von 85% für neu zu errichtende Einrichtungen und Ersatzneubauten aufgenommen werden.

Eine Verankerung in der Verordnung ist notwendig, da die Verbesserung der Lebensqualität der Bewohnerinnen und Bewohner in stationären Einrichtungen durch die Erhöhung des Angebots an Einzelzimmern nicht ausschließlich durch den freien Markt erzielt werden kann.“

Die komplette Eckpunkte-Vorlage finden Sie bei CAREInvest.

Quelle: CAREInvest vom 30.09.2009

Statistisches Bundesamt Pressemitteilung Nr.417 vom 04.11.2009

WIESBADEN – Im ersten Quartal 2009 ist die Zahl der Einwohner im wiedervereinigten Deutschland unter die 82-Millionen-Grenze gefallen. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, lag die Zahl der Einwohner nach vorläufigen Ergebnissen am 31. März 2009 bei 81,9 Millionen. Zu Jahresbeginn hatte die Bevölkerungszahl rund 82,0 Millionen betragen. Im Jahr davor waren es am Ende des ersten Quartals 2008 noch 82,1 Millionen Personen.

Kurz nach der Wiedervereinigung Ende 1990 hatte Deutschland 79,8 Millionen Einwohner. Aufgrund der hohen Zuwanderung in Folge der Öffnung der osteuropäischen Länder und des Bürgerkriegs in Jugoslawien stieg die Einwohnerzahl rapide auf 82,0 Millionen Einwohner im Jahr 1996 an. Der höchste Bevölkerungsstand wurde 2002 mit 82,5 Millionen Einwohnern erreicht. Seitdem geht die Bevölkerung kontinuierlich zurück, da es mehr Sterbefälle als Geburten gibt und die rückläufige Zuwanderung, anders als in den 1990er Jahren, das Geburtendefizit nicht ausgleichen kann.

Die Bevölkerungszahl ging zwischen März 2008 und März 2009 um 260 000 Personen zurück (– 0,3% der Bevölkerung). Dies ist ein deutlich größerer Rückgang als der zwischen März 2007 und März 2008 (– 124 000 Personen, – 0,2%) sowie in den Jahren davor. Hintergrund sind die verzeichneten hohen Fortzugszahlen, die jedoch teilweise auf die Bereinigung der Melderegister zurückzuführen sind: Wegen der bundesweiten Einführung der Steuer-Identifikationsnummer für jeden Bundesbürger werden seit 2008 umfangreiche Bereinigungen der Melderegister vorgenommen, die zu zahlreichen Abmeldungen von Amts wegen führen. In welchen Umfang der Rückgang der Bevölkerungszahlen auf die Bereinigungen zurückzuführen ist, kann nicht quantifiziert werden.

Eine abnehmende Bevölkerungszahl war in allen Bundesländern außer den Stadtstaaten Berlin und Hamburg zu verzeichnen. Da die Bereinigungen noch nicht überall abgeschlossen sind, können weitere Rückgänge in den kommenden Monaten – auch in den Stadtstaaten – nicht ausgeschlossen werden. Vor allem die östlichen Bundesländer waren, bezogen auf die dort lebende Bevölkerung, zwischen März 2008 und März 2009 von sinkenden Bevölkerungszahlen betroffen: Sachsen-Anhalt (– 1,3%), Mecklenburg-Vorpommern (– 1%), Thüringen (– 0,9%) sowie Sachsen (– 0,7%).

Bevölkerungsrückgänge dieser Größenordnung sind allerdings für diese Länder üblich. Auffällig sind dagegen die abnehmenden Bevölkerungszahlen in den Ländern Bayern, Baden-Württemberg sowie Schleswig-Holstein, in denen die Bevölkerung seit der Wiedervereinigung durchgehend gewachsen war. In den übrigen Bundesländern setzte sich der Rückgang der Bevölkerungszahlen, der zwischen 2007 und 2008 bereits beobachtet worden war, verstärkt durch die Bereinigung fort.

Weitere Auskünfte gibt:
Claire Grobecker,
Telefon: (0611) 75-3178,
www.destatis.de/kontakt

Von Oktober 2008 bis Frühjahr 2009 hat der Deutsche Berufsverband für Pflegeberufe (DBfK) eine bundesweite Umfrage unter Pflegekräften zu ihrem beruflichen Alltag durchgeführt. Abgefragt wurden u. a. Aspekte der Personalausstattung, behindernde Faktoren in der täglichen Arbeitssituation und Einschätzungen der Zukunft der Pflegeberufe. Insgesamt beteiligten sich 3287 Teilnehmerinnen und Teilnehmer aus Krankenhäusern, Pflegeheimen und der ambulanten Pflege, und lieferten vielfach neben den Daten auch anekdotische Schilderungen ihres Pflegealltags.Der ausführliche Abschlussbericht ist jetzt veröffentlicht und steht als [Download >>] zur Verfügung.

 

„Mit den Ergebnissen der Umfrage stehen nun endlich Daten zur Verfügung, die ein deutliches Schlaglicht auf die Arbeitssituation deutscher Pflegekräfte und die problematischen Auswirkungen von Personalabbau, Ökonomisierung und halbherzigen Reformbestrebungen der Politik werfen“, so Johanna Knüppel, Referentin des DBfK. „Über Jahre hat man nicht sehen wollen, was sich immer drastischer abgezeichnet hat:

Pflege in Deutschland ist gefährlich geworden – für Patienten und Pflegebedürftige wie für Pflegekräfte.

Im Bericht kommen neben den reinen Zahlen diejenigen zu Wort, die uns durch ihre Antworten Einblick in ihre Sorgen und ihren Alltag gegeben haben. Wer jetzt nicht umgehend in bessere Arbeitsbedingungen für Pflegekräfte und damit unmittelbar verknüpfte Patienten- und Bewohnersicherheit investiert, wird nicht nur bald kein qualifiziertes und motiviertes Personal mehr haben, sondern sein Unternehmen auch einem erheblichen Haftungsrisiko aussetzen.“

Quelle: www.dbfk.de

Die KfW Bankengruppe informiert.

Im Rahmen des Programms Wohnraum modernisieren ist zum 1. April 2009 eine aus Bundesmitteln im Zins verbilligte Programmvariante „Altersgerecht Umbauen“ eingeführt worden. Dafür wurden Haushaltsmittel in Höhe von zunächst 80 Millionen Euro bereitgestellt. Details zu den Antragsmodalitäten und Ergebnisse anderer Unternehmen hören Sie im Podcast unter dem Link:

www.audiocast-kfw.de

Auch im Alter zu Hause leben – die KfW-Bank fördert den barrierefreien Umbau

Eine selbständige Lebensführung ist älteren Menschen sehr wichtig. Der Großteil möchte deshalb so lange wie möglich in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben. Jedoch können Treppen, Schwellen, enge Flure und nicht barrierefreie Bäder oder Küchen mit der Zeit zum Problem werden und den Alltag beeinträchtigen. Seit April 2009 fördert die staatliche KfW-Bank den barrierefreien Umbau von Wohnungen und Häusern. Hierfür hat das Bundesbauministerium 80 Millionen Euro zur Verfügung gestellt. Mit dem Programm „Altersgerechtes Umbauen“ können Wohnungen modernisiert, barrierefrei oder barrierereduziert gestaltet oder mit intelligenter Haustechnik ausgestattet werden. In den ersten fünf Monaten nach dem Start des Programms wurden mehr als 850 Kredite vergeben. Der Großteil der Kreditzusagen ging bisher an Privatpersonen, das heißt an ältere Menschen oder Familien mit Kindern.

Was wird gefördert?

Der Einbau von Aufzügen, die Überbrückung von Treppenstufen durch Rampen, die Anpassung von Bad und Küche, die Schaffung von Gemeinschaftsräumen oder leichter zugänglichen Eingängen.

Wie hoch ist die Förderung?

Aufgrund der Förderung durch den Bund können die Kredite mit vergünstigten Zinsen angeboten werden. Die maximale Förderung pro Wohneinheit beträgt 50.000 Euro. Die Kreditlaufzeit kann auf bis zu 30 Jahre ausgedehnt werden.

Wer wird gefördert?

Antragsberechtigt sind Privatpersonen, Mieter mit Zustimmung des Vermieters, Wohnungsunternehmen und Wohnungsgenossenschaften, Gemeinden, Kreise, Gemeindeverbände sowie sonstige Körperschaften und Anstalten des öffentlichen Rechts.

Wie funktioniert die Antragsstellung?

Der Kreditantrag muss immer bei der eigenen Hausbank gestellt werden. Dort erhalten Sie auch die Antragsformulare.

Eine persönliche Beratung erhalten Sie in den KfW-Beratungszentren in Frankfurt am Main, Bonn und Berlin. Antworten rund um das Förderprogramm gibt es aber auch telefonisch unter der Telefonnummer 01801-335577* (wochentags von 8.00 bis 17.30 Uhr). Zudem können sich alle Interessierten bei der eigenen Bank oder Sparkasse informieren.

Eine Übersicht über die 21 Förderbausteine und die technischen Mindestanforderungen für „Altersgerechtes Umbauen“ steht als PDF-Datei zum Download auf der Internetseite zur Verfügung:

www.kfw-foerderbank.de/DE_Home/Bauen_Wohnen_Energiesparen/
Darlehensprogramme_fuer_Wohnimmobilien/Wohnraum_Modernisieren_-_Altersgerecht_Umbauen/index.jsp

Quelle: Wirtschaftskraft im Alter 02.11.2009

Das DIS Institut für ServiceImmobilien hat das Betreute Wohnen am Bloherfelder Markt der gsg Oldenburg nunmehr endgültig zertifiziert, nachdem es die in der Konzeption vorbildliche Anlage bereits vor rund 18 Monaten im Rahmen einer Präzertifizierung begutachtet hatte. Damals konnte dem Konzept bereits bescheinigt werden, dass die Betreute Wohnanlage sämtliche bauliche und konzeptionelle Anforderungen nach der bundesweit geltenden Norm DIN 77800 – Qualitätsanforderungen an Anbieter der Wohnform Betreutes Wohnen für ältere Menschen erfüllt. Heute konnten der Geschäftsführer der gsg Oldenburg Stephan Könner und der für das Projekt federführend verantwortliche Marketingleiter Rainer Zietlow das Zertifikat „Betreutes Wohnen – DIN geprüft“ aus den Händen des DIS – Gutachters Uwe Groß entgegennehmen.

In seinem Statement unterstrich dabei Stephan Könner, dass das Zertifikat zu einer deutlich höheren Transparenz und mehr Sicherheit beim Verbraucher, der sich an den Bewertungen orientieren kann, führe. Die Norm für das Betreute Wohnen ist unter Federführung des Deutschen Instituts für Normung e.V. (DIN) unter Beteiligung aller relevanter Kreise und Fachexperten für seniorengerechtes Wohnen in der Bundesrepublik Deutschland entwickelt worden. Ein detaillierter Kriterienkatalog enthält Forderungen, die nach Auffassung der Fachleute unverzichtbar sind, beispielsweise barrierefreie Zugänge, eine entsprechende Aufzugsanlage und den Mieteranforderungen gerecht werdende barrierefreie Bäder. Darüber hinaus wurden auch die infrastrukturelle Anbindung sowie die Qualität der angebotenen Dienstleistungen analysiert. Hierbei spielen u.a. die für den Mieter im Hintergrund ablaufenden Tätigkeiten und Prozesse eine Rolle. Besonders beurteilt wurde die Dienstleistungsqualität in Verbindung mit einem transparenten Umgang mit den Leistungen gegenüber den Mietern. Erklärtes Ziel des Normenprüfverfahrens ist die Schaffung von Sicherheit und verbindlichen Leistungsangeboten im Rahmen des Betreuten Wohnens.

Der Gutachter des DIS Institut, Uwe Groß, fand eine Betreute Wohnanlage vor, die baulich und konzeptionell vorbildhaft ist. Positiv hervorgehoben wurde im Rahmen der Zertifizierung besonders die enge Zusammenarbeit der gsg Oldenburg mit dem Betreuungsträger, dem SOL Seniorendienst Oldenburg unter Führung seines Geschäftsführers Torsten Meilahn. Dieses Unternehmen erbringt vor Ort umfangreiche Serviceangebote, die unterschieden werden in Grund- und Wahlleistungen.

Die Zertifizierung des Betreuten Wohnens am Bloherfelder Markt unterstreicht den hohen Standard der Wohnanlage. Rainer Zietlow: „Der Begriff Betreutes Wohnen war bisher nicht geschützt und wurde leider auch für reine Werbezwecke missbraucht. Oftmals stand Betreutes Wohnen außen auf einem Gebäude oder Prospekt, aber drinnen war von bedarfsgerechter, zeitgemäßer Betreuung nichts zu finden. Die eingeführte DIN Norm wirkt dem nun entgegen und die Zertifizierung bescheinigt einen hohen Qualitätsanspruch des Anbieters.“

Uwe Groß resümiert: „Das Verfahren hat gezeigt, dass die neue Wohnanlage am Bloherfelder Markt aufgrund ihres baulichen Wohnangebots und der qualitativ anspruchsvollen Dienstleistungen einen Vorbildcharakter für zielgruppengerechtes und zeitgemäßes Seniorenwohnen mit Dienstleistungsangeboten einnimmt“. Er freut sich besonders, dass die gsg Oldenburg als wohnungswirtschaftliches Unternehmen mit der Zertifizierung nach der DIN 77800 – Betreutes Wohnen zum Vorreiter für das gesamte Oldenburger Land und zudem auch für die norddeutsche Wohnungswirtschaft wurde. „Die Urkunde zeigt, dass das Konzept und die Umsetzung stimmig sind und auch in Fachkreisen hohe Anerkennung finden“, ergänzt Torsten Meilahn für den Betreuungsträger.

Das DIS Institut als Zertifizierungspartner von DIN CERTCO, ein Unternehmen des TÜV Rheinland, ist bundesweit in Begutachtungen und der Fachberatungen von Betreuten Seniorenwohnanlagen eingebunden. Das Institut ist interdisziplinär aufgestellt und nimmt ausschließlich unabhängig Mandate im Bereich der Entwicklung, Beurteilung, Bewertung, betrieblichen Unterstützung in Bezug auf Serviceimmobilien und die darauf abgestellten Dienstleistungskonzepte für eine Vielzahl renommierter Kunden bundesweit wahr.

Hamburg: Die Bereitschaft, Angehörige zu Hause zu pflegen, sinkt in Deutschland. Das geht aus dem „AOK-Trendbericht Pflege“ hervor, der von Wissenschaftlern der Fakultät Wirtschafts- und Sozialwissenschaften der Universität Hamburg erstellt wurde.

Befragt wurden über 1000 AOK-Leistungsempfänger der Pflegeversicherung, die ambulante Leistung in Anspruch nehmen. Der komplette Bericht wird Ende dieses Jahres veröffentlicht. Im Jahr 1997 waren noch 58,9 Prozent der Befragten der Ansicht, die Pflegeversicherung sei ein Ansporn für Angehörige und Bekannte, Pflege zu übernehmen. Im Jahr 2009 meinten dies nur noch 47,8 Prozent, trotz der seit 2008 erweiterten Leistungen. Die Hamburger Wissenschaftler gehen davon aus, dass es in der Zukunft entweder immer wieder Korrekturen am Sozialgesetzbuch XI geben muss, um neue Anreize zu setzen, oder dass mehr Schwerpflegebedürftige stationär versorgt werden. Beides würde die Kosten der Pflege erheblich erhöhen.

Quelle: Carekonkret vom 14.10.2009

Ende der 90er Jahre gab es schon einmal eine große Zahl von Angeboten, sich an Pflegeimmobilien zu beteiligen. Die Beteiligungswelle verebbte ohne große Erfolge. Auch heute liegen Pflegeimmobilienfonds wieder im Trend. Doch wie sind die Chancen? Unser Tipp: Machen Sie Kernspintomogramme des Betreibers und Emissionshauses.

Rentnerschwemme. Das Unwort des Jahres 1996 bezeichnet ein „falsches, angstauslösendes Naturbild für einen sozialpolitischen Sachverhalt“. Die Gesellschaft für deutsche Sprache, die mit der Wahl dieses Begriffes auf die unwürdige Behandlung der Senioren in der Öffentlichkeit aufmerksam gemacht hat, legte den Finger auf eine Wunde, die bis heute nicht verheilt ist.

Begriffe wie „Rentnerschwemme“ oder „Überalterung“ enthalten Streitpotenzial, die Fakten sind aber unstreitig: Der Anteil der Senioren an der deutschen Bevölkerung wächst, immer mehr alte Menschen brauchen in der Zukunft einen Platz im Alten- und Pflegeheim. Für die Sozialversicherungen und den Staat ist die wachsende Zahl von älteren Menschen und Pflegefällen ein großes Problem, für Investoren eine große Chance. So stellte die Deutsche Bank bereits im Jahr 2005 in einer Studie fest: „Angesichts des starken Nachfrageanstiegs werden sich Pflegeimmobilien in den nächsten Jahren als Immobilenanlage etablieren.“

Aber ist dem Anleger zu einem solchen Investment zu raten? Überfordert die nötige Expertise den durchschnittlichen Anleger bzw. Berater und Vermittler? Schließlich sind bei Pflegeimmobilien viele gesetzliche Bestimmungen sowohl in sozial- als auch in baurechtlicher Hinsicht zu beachten.

finanzwelt nahm diese Fragestellung zum Anlass, um herauszufinden, wie der Markt für Pflegeimmobilien aktuell und zukünftig von Experten beurteilt wird.

Ende 2007 waren deutschlandweit 2,25 Millionen Menschen im Sinne des Pflegeversicherungsgesetzes (Sozialgesetzbuch XI) pflegebedürftig. 709.000 Pflegebedürftige, also knapp ein Drittel der Gesamtheit, werden in Pflegeheimen betreut. In den letzten 10 Jahren ist die Zahl der im Heim betreuten Menschen um 23,5 % gestiegen, also fast um ein Viertel. In den vergangenen Jahren sind ca. 135 bis 150 neue Pflegeheime mit durchschnittlich 100 Betten errichtet worden. Damit aber wurde der Bedarf nicht ausreichend gedeckt, denn einer Studie der Deutsche Bank Research zufolge wird sich die Nachfrage nach stationären Pflegeplätzen bis 2050 verfünffachen, das würde einen Zuwachs auf 3,5 Millionen Pflegeplätze bedeuten.

So ist es nur verständlich, dass die Kapitalanlagebranche diesen Markt wieder für sich entdeckt und Beteiligungen an Pflegeimmobilien anbietet. Bereits Ende der 90er Jahre wurde erstmals breit über die Bedeutung von Pflegeimmobilien als Anlageklasse in der Öffentlichkeit diskutiert. Eine Welle von Fonds war die Folge. Allerdings waren diese Offerten überwiegend nicht erfolgreich. Ist die Situation heute eine andere?

„Die demografischen und gesellschaftlichen Veränderungen in Deutschland beschleunigen sich und werden zukünftig den Bedarf an Pflegeleistungen und die Professionalisierung der Pflege deutlich steigen lassen“, sagt Jens Müller, Geschäftsführer des Hamburger Initiators HGA Capital. „Sinkende Geburtenraten, eine steigende Zahl von Singlehaushalten und die hohe Mobilität der berufstätigen Bevölkerungsgruppen führen dazu, dass immer weniger ältere Menschen durch ihre Angehörigen versorgt oder gar rund um die Uhr gepflegt werden können. Dies hat zur Folge, dass die Nachfrage nach pflegeorientierten Wohnformen für ältere Menschen unausweichlich steigen wird“, pflichtet ihm Oliver Harms, Vorstand des Hamburger Emittenten INP Invest, bei.

„Die Luft für Betreiber und Investoren wird in den nächsten Jahren dünner“, prophezeit dagegen Dr. Lutz H. Michel vom Institut für Serviceimmobilien GmbH (DIS) aus Hürtgenwald, einer interdisziplinären Beratungsgesellschaft mit Fokus auf Serviceimmobilien, die neben Standort- und Konzeptfragen auch betriebswirtschaftliche sowie rechtliche Aspekte beleuchtet. Als Gründe für seine pessimistische Prognose nennt Michel die abnehmende Finanzstärke der Sozialversicherungssysteme und die weitere Zunahme ambulanter Betreuungs- und Pflegeangebote und der dazugehörigen Immobilienkonzepte. Er weist darauf hin, dass jede Prognose, die sich nur an der Zunahme der Senioren orientiert, verkennt, dass alternative Angebote an Bedeutung gewinnen und vor allem durch zunehmende wohnungswirtschaftliche Angebote die Menschen länger in ihren eigenen vier Wänden leben bleiben könnten und auch werden.

Pflegebedürftigkeitsbegriff. Ein weiteres Problem ist laut Michel, dass der Gesetzgeber den Pflegebedürftigkeitsbegriff neu fassen wird. Im Unterschied zum alten Begutachtungsverfahren ist künftig der Maßstab zur Einschätzung der Pflegebedürftigkeit nicht mehr nur die erforderliche Pflegezeit, sondern der Grad der Selbständigkeit bei der Durchführung der Aktivitäten des täglichen Lebens. Dabei werden sowohl körperliche als auch kognitive/ psychische Beeinträchtigungen (z. B. Demenz) erfasst und zusätzlich die Risiken, denen durch Präventionsmaßnahmen vorgebeugt werden kann (z. B. krankheitsbedingte Risiken, Umweltfaktoren und verhaltensbedingte Risiken), einbezogen. Damit will der Gesetzgeber unter anderem der Unterversorgung und Benachteiligung von Demenzkranken Rechnung tragen. Der neue Pflegebedürftigkeitsbegriff wird nach Einschätzung Michels dazu führen, dass die Einstufungen und die Zuweisungen in stationäre Einrichtungen gedämpft werden.

Weitere Hemmschwellen für ungebremsten Anlageoptimismus in Sicht. Von den Betreibern eines Pflegeheimes sind weitere neue gesetzliche Anforderungen zu beachten. Neben sozialrechtlichen Rahmenregeln wird zukünftig insbesondere den neuen Landesheimgesetzen und dem zivilrechtlichen Heimvertragsrecht (Wohnbetreuungsvertragsgesetz WBVG) erhöhte Aufmerksamkeit gewidmet werden müssen (s. Kasten unten). Nach der Föderalismusreform 2006 ist die Zuständigkeit für das Heimrecht – mit Ausnahme des Heimvertragsrechts – an die Bundesländer übergegangen, die in der Folge nun Landesheimgesetze erlassen. 16 unterschiedliche Heimrechte stellen an die überregional tätigen Anbieter verschieden hohe Anforderungen. Sowohl vertragsbezogene wie auch bauliche Anforderungen sollen verschärft werden.

Laut Thomas F. Roth, Vorstandsvorsitzender des Rendsburger Emittenten Immac Holding AG, muss die Immobilie außerdem die Heimmindestbauverordnung erfüllen. Diese regelt bestimmte bauliche Mindeststandards von Pflegeheimen.

Die Frage bleibt somit, welche Risiken Anleger im Gewirr demografischer Statistiken, Pflegebedürftigkeitsbegriffen und Landesheimgesetzen bei einem Investment in Pflegeimmobilien beachten sollten.

Insbesondere die hohe Abhängigkeit von der Betreiberkompetenz stellt laut Markus Bienentreu, Geschäftsführer der Kölner Unternehmensberatung Terranus, das Hauptrisiko eines Investments dar. Qualitätsmangel oder Insolvenz könnten den Ertragswert der Immobilie massiv beschädigen. „Die Marktrisiken der kommenden Jahre haben ihre Ursachen in den Jahren bis 2007: In den Zeiten des Booms wurde zu teuer eingekauft, die Pachtverträge sind häufig unausgewogen ausgestaltet und die Bonität bzw. Leistungsfähigkeit der Betreiber ist in vielen Fällen nicht hinreichend beurteilt worden“, ergänzt Michel. Weitere Risiken sind laut Roth ein möglicherweise mangelnder Bezug des Investors zur stationären Pflege und Fehlberatung durch externe Consulter. Und nach Ansicht von Oliver Harms sind bonitätsstarke Betreiber, die gewährleisten, dass die Pacht über den Zeitraum des Mietverhältnisses dauerhaft bedient werden kann, und die Ausgestaltung der Pachtverträge, die die Betreiber wirtschaftlich nicht überfordern dürfen, wesentliche Voraussetzungen für den Investmenterfolg.

Daneben kommt es auch bei Pflegeimmobilien auf die Lage an. Das Objekt sollte sich laut Harms in einer Region befinden, die sowohl vom Potenzial als auch von der Infrastruktur und der Konkurrenzsituation eine überdurchschnittliche Auslastung bieten kann. Eine bedarfsgerechte Struktur der Immobilie ist ein weiteres Kriterium für den Investmenterfolg. „Das Objekt sollte dem aktuellen Standard eines Pflegeheimes entsprechen und sich dementsprechend in einem neubauähnlichen Zustand befinden“, so Harms.

Zudem fordern die Experten ein hohes Maß an Flexibilität des Gesamtkonzeptes, das allerdings mit hohen Instandhaltungskosten einhergehen kann. „Die Flexibilität des Gesamtkonzepts sollte es zulassen, bestimmte Bereiche nach Bedarf anpassen zu können – z. B. die Größe der Demenzabteilung. Eine möglichst flexible Gestaltung wie etwa die entsprechenden Zimmergrößen ist wünschenswert, aber leider nicht immer realisierbar“, erläutert Bienentreu.

Auszüge aus wichtigen Regelungen des WBVG (Wohnbetreuungsvertragsgesetz)

• Die Unternehmen müssen vor Vertragsschluss schriftlich und leicht verständlich Auskunft über Leistungen, Entgelte und das Ergebnis von Qualitätsprüfungen geben.

• Erbringt das Unternehmen vertraglich festgelegte Leistungen nicht oder nicht wie vereinbart, kann die Verbraucherin oder der Verbraucher das Entgelt entsprechend kürzen.

• Bei Änderung des Pflege- oder Betreuungsbedarfs haben die Verbraucher Anspruch auf eine entsprechende Anpassung des Vertrags.

• Eine Kündigung des Vertrags ist für die Unternehmen nur aus wichtigen Gründen möglich. Die Verbraucher können dagegen den Vertrag jederzeit kurzfristig kündigen.

Fazit: Obwohl die aktuelle demografische Entwicklung eine Beteiligung an Pflegeimmobilien nahelegt, sollten Investoren wachsam sein. Schlechte Standorte, schlechte Konzepte, schwache Betreiber und unterschätzter Instandhaltungsaufwand lauern als Gefahren und gefährden die Renditeprognosen. Beachten Anleger aber diese Kriterien, dann kann sich eine Investition in Pflegeheime durchaus als lohnenswert erweisen.

Autoren: Dieter E. Jansen, Kim Brodtmann

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